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http://news.beiww.com/ 2017-11-19 22:00:25  来源: 雅安日报/北纬网

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  据部分房产中介监测数据显示,近期上海楼市成交量及交易价格略显颓势,市场人士认为,其主要原因在于相关限购及限贷政策,导致购房人群开始观望所致。同期上海房屋租金指数也出现连续下跌,被解读为上海房租回落明显。

  近日,记者先后走访了上海核心及边缘城区,以了解真实的房价、房租变化情况。

  价格回落拐点来临?

  在记者实地走访中,链家的中介人士告诉记者一个有趣的现象,上海目前置换率高的房子基本价位在300万~500万元以及800万~1100万元的房子,而介于500万~800万元价格区间的房子则有两种情况:老小区的房子抬价到500万元以上没有人要,好小区的房子则不可能低于800万元。

  记者实地探访的一处非学区老旧房建于上世纪90年代,为三层木质楼梯,后又在上面加建了两层。其加建的四楼一套总面积58平方米的两居室,单价达到6.9万元/平方米左右,总价在400万元以上。

  “一线楼市价格回落,我认为还不会形成拐点。学区和地铁是永恒的主题,量价涨跌是正常现象。银行信贷政策是一个关键,如果二套房认定标准做出调整,价格肯定还会起来,所以说后续价格走势主要还看调控政策。”周边区域一位链家地产人士对记者表示。

  杨浦区属于上海教育资源集中的行政区,部分人成交二手房是为了落户挂学区,据悉目前较好的学区房价格可以达到8万元/平方米上下。

  闵行区七宝镇一家大型连锁房屋中介人士表示,近期确实有一些客户前来咨询“房价回落”的影响,但以他多年二手房交易的经验来看,并不推荐现在去跟风抛售,如果是置换、自住等刚性需求,也一定要买卖同时进行。他认为,近期成交量及交易价格略显颓势,主要原因在于相关限购及限贷政策,导致购房人群开始观望。“相比北京而言,上海的首套房首付比例及银行贷款利率上浮情况等都还算比较温和。”

  另一方面,上海目前对防止国有资产流失监管进一步趋严。位于杨浦区四平路沿线的部队房产面临大范围收回,之前出租经营的一楼商铺全部被查封,其他楼层对于“只租不卖”的监管也非常严密。

  核心区租金稳定

  闵行区是上海市区西南的一个行政区,其辖区内七宝片区最近3个月来租金松动比较明显。据了解,七宝镇一处75平方米左右的精装修两房,月租金已经从5800元降到4500元~4800元。但据该片区一家大型连锁房屋中介称,租金松动有其特殊原因:“浦西规模最大的建材批发市场今年2月停止营业,商户集中搬迁导致周边二手房供过于求,房租因此下降。”

  闵行区古美街道中原地产人士告诉记者,该拆迁的影响至少要持续3~4年,但建材市场不是消失,而是转移到松江区去了,所以这段时间松江泗泾等地的二手房买卖、租赁价格均有所上扬。

  静安区、黄浦区、徐汇区是上海传统核心城区,也是外国人来沪居住首选地,区域内高端住宅主要面向外籍人士。据一位在该区域拥有房产的业主介绍,自己这套一居室的房子主要出租给外国人,月租金1.5万左右。

  据贞一房产人员介绍,这一区域租房价格主要靠外国人拉动,不少外国人收入以美元计价,房租承担能力较强,但目前的价格差不多“到顶”了,很难再高上去。

  至于面向国内普通白领的公寓,以静安区地铁二号线沿线两居室为例,房屋租金多分布在6500元~7500元一线,而在黄浦区人民广场附近,一个单间的租金就可能达到6000元~8000元。

  距离地铁口的远近会对租金产生很大影响。该中介人员称,上海的住宅区,步行10分钟到地铁站和步行5分钟到地铁站,价差可能达到2000元。至于上海郊区,如青浦、宝山、崇明、嘉定等地,租金和买卖价格也还在上涨。

  学区房租随季节因素波动

  记者走访了高校集中的杨浦区。以两室户一厅一卫、70~80平米的户型为例,最近的房屋出租价格上浮约200~300元。链家中介告诉记者,5、6月迎来毕业季,房租会较此前有所上涨,房源也会相应紧俏,两户室房型更受青睐,成交率较高。记者6月2日分别在数家中介“看好”的8套两户室房源,截至4日下午,据称已经租出6套。

  另有中介人士告诉记者,每年的5、6月份是租房旺季,而12月份则是淡季。“随着年末将近,外地人离开上海,租客减少;屋主也不愿意在过年期间将房子闲置,因此年前的房租均会有所下降。例如一套一居室的房屋,12月份的租金就会降低至2800元,农历春节后租金又会上涨至3500元。” 他补充说,由于上海落户政策更加严格,今年来沪人员少了大约10%,但是上海整体的租金只能说增速有所放缓,应该不可能下跌。

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